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底地を不動産担保ローンで購入したい！もっと金利が安いローンって？

不動産

底地に使える不動産担保ローンのイメージ画像

  • 底地・借地購入のために「不動産担保ローンを利用したい」
  • できればうまく交渉して相場より安く購入したい
  • もっと金利が安く借りられる方法があるなら知りたい

 

こんな風に思っておられませんか？実は、借地人の方であれば不動産担保ローンよりも金利が安い住宅ローンを組める可能性があり、有利な条件で底地を購入できます。この記事では地主との交渉を有利に進めるために参考になる情報も紹介します。

 

投資のために底地を購入したのに、予想していたほど収益が得られなかった場合は、底地を買い取ってくれる業者への売却を検討してみてください。売却は難しそうだと思える状況であっても、底地買取のプロに相談すれば、思わぬ解決策を提示してくれるかもしれません。

 

目次

底地・借地とは？

底地の相場・目安は？底地・借地の購入に利用できるローン

　住宅ローンが使えるケースがある

　　借地人が自宅の底地・借地を購入する場合

　　第三者が底地を購入する場合

　不動産担保ローン

　無担保ローン

　まとめ

 

<h2>底地・借地とは？</h2>

底地とは第三者が建てた住宅のために貸している土地のことです。そのため、地主の観点からは「底地」で、土地を借りている人の観点では「借地」と呼ばれますが、物理的には同じ土地を意味します。

 

土地を借りている人は「借地人」と呼ばれ、借地権があり、借りた土地で建物を建てて住む権利があります。

 

地主には底地権（借地権付きの所有権）があり、借地人から賃料・契約更新料などを受け取れます。

完全な所有権があれば収益を得るだけでなく、使用や処分を所有者が行えますが、底地権では勝手に使用や処分ができません。

 

<h2>底地の相場・目安は？</h2>

底地の相場・目安はどのくらいでしょうか？この項目では、地主との交渉に役立つ情報をお伝えします。

 

一般的に底地を借地人に売るときの売買金額は、更地価格の50％以下になるケースが多いです。前述のように底地は土地に対しての権利が分散しているため、市場価値が低く見積もられ、第三者に売却するときの相場は更地価格の15％程度まで下がります。

 

つまり、地主から見てそこそこいい値で底地を買ってくれる可能性が高いのは借地人です。借地人としても、他の更地を探して購入するよりも借地（底地）を購入する方が安く購入できるからです。

 

借地人は住宅ローンを組める可能性があり、底地を買取る意思と資金がある第三者を探すのは難しいので、交渉の余地があります。

 

もし地主が「売りたい」と思っているなら、相場以下で購入できる可能性が高いです。また、逆に地主の方から借地人に底地を買い取る意思があるかどうか尋ねられることがあるかもしれません。

そのようなときは、仮に購入を検討していなかったとしても借地人にとってメリットのある話なのですぐに断らない方がいいでしょう。

落ち着いて検討し、「価格次第では検討する意思がある」ことを伝えれば、有利に交渉を進めやすくなります。

 

また、土地価格の相場を知っておかなければ判断できないため、予め住んでいる地域の相場を調べておけばスムーズに交渉を進められるでしょう。

 

<h2>底地・借地の購入に利用できるローン</h2>

底地・借地の購入に利用可能なローンには、住宅ローン・不動産担保ローン・無担保ローンがあります。それぞれの特徴を確認して、最も有利に利用できるローンを見極めておきましょう。

 

<h3>住宅ローンが使えるケースがある</h3>

住宅ローン・不動産担保ローン・無担保ローンの中で最も金利が安いのが住宅ローンです。

そのため検討する際の第一候補になりますが、底地を購入する際に住宅ローンが利用できるかどうかは、購入する人が借地人かどうかによって大きく変わります。

 

<h4>借地人が自宅の底地・借地を購入する場合</h4>

借地人が自宅の底地・借地を購入すると完全所有権を得られるため、不動産担保ローンより金利が低く、返済期間の長い住宅ローンを組める可能性が高くなります。

 

住宅ローンは購入した住宅を担保にお金を借り入れて、契約者本人の自宅になる土地の購入や建物の建設資金に使い道が制限されるローンです。

そのため、住宅ローンの審査の際には建物の築年数に応じた耐用年数も考慮されます。

それで、ある程度築年数が経過している住宅の底地を買い取る際には新築よりも借入期間が短くなったり、そもそも住宅ローン自体を組めなかったりします。

 

対処法の1つとして、住宅ローン利用のために住宅を建て替えて、建設資金と底地購入費用の借り入れをする方法があります。

 

借地人は比較的購入資金を調達しやすく、不動産の価値を上げられる立場なので第三者が買い取るより高くなります。

しかし、多くの住宅ローンは完済時の年齢が80歳までに制限されているため、年齢によってはローンを組めないケースが出てきます。

 

通常の住宅ローンが利用できない場合、「親子リレーローン」であれば、親である借地人は年齢を気にせずに住宅ローンを利用できます。

親子リレーローンとは、親子で1つのローンを利用できるプランで、住宅金融支援機構やARUHIなどが提供しています。

 

例えば、62歳の親が住宅ローンを組める期間は最長で18年です。しかし、親子リレーローンを利用すれば、子供の年齢を基に最長35年の住宅ローンを組めるようになります。

 

もし通常の住宅ローンも親子リレーローンも利用できる状況にない場合、次の選択肢として不動産担保ローンを検討してみてください。

 

・住宅金融支援機構

親子リレー返済：固定金利住宅ローン 【フラット35】

＜住宅金融支援機構HP＞

https://www.flat35.com/loan/plan/oyako.html

 

・ARUHI 

親子リレー：固定金利住宅ローン　ARUHI【フラット35】

＜ARUHI HP＞

https://www.flat35.jp/case/relay/

 

<h4>第三者が底地を購入する場合</h4>

第三者が借地権付きの土地（底地）を購入する場合には住宅ローンを利用できないため、不動産担保ローンか無担保ローンを検討してみてください。

 

<h3>不動産担保ローン</h3>

不動産担保ローンは、建物や土地などを担保に借り入れができるローンです。借地人が自宅の借地を購入する場合、完全所有権の土地になるため担保として設定できるようになります。

そして、不動産担保ローンが利用できれば、比較的低金利で借り入れできます。

 

また、不動産担保ローンであれば、住宅の築年数に関係なく長期的な返済計画を立てられます。一般的な底地の取引では、土地の担保評価額に対する借り入れ額が割合的に低いので、返済期間を長くできるのです。

 

<h3>無担保ローン</h3>

無担保ローンは担保が必要ないローンです。その代わりに借入限度額が低く、金利も割高で返済期間は短くなるというデメリットがあるため、慎重に計画する必要があります。審査は厳しく、生命保険への加入が条件の場合があります。

 

<h2>まとめ</h2>

借地人が自宅の借地を購入する場合、完全所有権がある不動産として担保に設定できるようになるため、最も金利が安い住宅ローンを利用可能になります。それで、底地の購入にローンを利用したい場合、金利が安い下記のような順番で検討するのがおすすめです。

 

  1. 住宅ローン
  2. 不動産担保ローン
  3. 無担保ローン

 

また、底地の売買価格の相場や地主の心理を理解していれば、有利に交渉を進められます。

 

投資目的で購入した底地の収益化が見込めない場合、底地を買い取ってくれる業者への売却を検討した方がよいでしょう。

 

しかし、底地のような複雑な権利関係が絡む不動産を取り扱える会社は限られています。買い手が見つからない底地に思えても、独自の販路、あらゆる物件の価値を蘇らせる再生ノウハウをもった事業者であれば有効活用できます。